Půjčky Praha

Original article

Máte „na krku“ hypotéku? Prestali ste byť časom spokojní s jej podmienkami? Chceli by ste ušetriť alebo zmeniť nastavenia?

V tom prípade sa Vám sprístupňuje možnosť tzv. refinancovania hypotéky. V článku si vysvetlíme čo to refinancovanie hypotéky je, ako sa pri ňom postupuje a či je vôbec refinancovanie vhodné pre každého.

Refinancovanie hypoték ako nový trend

Refinancovanie síce nie je nová záležitosť, no „BOOM“ nastal v roku 2013, kedy bolo označené za „hit na hypotekárnom trhu“. V tomto roku tvorili refinancované hypotéky až tretinu z celkového objemu poskytnutých hypotekárnych úverov.

Dôvodom tak výraznej obľuby boli historicky najnižšie úroky bánk.

Niet sa však čomu čudovať, pretože spokojnosť je obojstranná. Banka^[1] buď získa nového zákazníka alebo si udrží pôvodného. Zákazník zas získa výhodnejšie podmienky.

Ak si potrebujete vypočítať o koľko môžete refinancovaním hypotéky ušetriť, odporúčame našu hypotekárnu kalkulačku^[2]:

Hypokalkulačka

Definícia refinancovania hypotéky

Refinancovanie hypotéky znamená splatenie aktuálneho hypotekárneho úveru novým úverom, ktorý bude ideálne výhodnejší. Refinancovanie Vám ponúkne najčastejšie banka, avšak existujú aj podobné produkty, ktoré majú v ponuke nebankové spoločnosti.

Klient, ktorý čerpá hypotéku, žiada o refinancovanie najčastejšie tesne pred alebo ihneď po skončení tzv. fixácie (úrokovej sadzby hypotekárneho úveru^[3]).

Pomocou refinancovania hypotéky je možné splatiť akúkoľvek hypotéku alebo iný úver, ktorý je zabezpečený nehnuteľnosťou.

Cieľ refinancovania

Cieľom je, samozrejme, ušetriť na úroku a poplatkoch. Hypotéka je úver s veľmi dlhou dobou splatnosti, ktorý splácame väčšinu života. Aj úspora jednej desatiny percenta v konečnom dôsledku znamená úsporu až niekoľko tisíc euro. Nikdy preto nie je neskoro zaujímať sa o metódy, ako svoj aktuálny úrok znížiť.

Čo je to fixácia?

Fixácia úrokovej sadzby je lehota, počas ktorej ostáva úroková sadzba^[4] bezo zmeny, a teda je fixovaná. Úrok sa totižto mení pod vplyvom aktuálnej situácie na trhu. Najbežnejšia doba fixácie je 1, 3, 5 alebo 10 rokov, môže však byť aj iná a závisí iba od konkrétnej banky. Na Slovensku je najrozšírenejšia 3 alebo 5-ročná fixácia.

Existujú aj hypotekárne úvery s variabilnou úrokovou sadzbou. Úrok nie je fixovaný na konkrétne obdobie a jeho výška sa mení každý mesiac podľa aktuálneho kurzu.

Klient si dobu fixácie volí sám, no nie vždy mu dá banka na výber z viac, než 2 lehôt.

Záujmy klientov sú rôzne, a zatiaľ, čo jedni si volia čo najkratšiu dobu fixácie, ostatných naopak zaujíma čo najdlhšia.

• Krátku dobu fixácie si ľudia volia práve vtedy, keď po jej uplynutí plánujú svoj úver refinancovať. Očakávajú, že úrok sa bude zvyšovať, a preto sa nechcú viazať u jednej banky. Radšej zvolia krátku dobu, ktorá ich neobmedzuje a po jej uplynutí vyhľadajú výhodnejšiu ponuku konkurenta.
• Dlhá doba fixácie je príťažlivá pre klientov, ktorí majú radi istotu. Vedia totiž, že napríklad najbližších 5 rokov sa ich úrok nebude meniť, vďaka čomu sa vyhnú „opletačkám“ s hľadaním novej banky. Dá sa tvrdiť, že títo klienti ušetria o niečo viac.

Nedá sa teda celkom jasne určiť, ktorá skupina ušetrí viac. Nevedno, či pri krátkej fixácii naozaj zoženiete výhodnejší úver, a taktiež nemôžete tušiť, či pri dlhej fixácii nepremeškáte šancu naraziť na iný, výhodnejší úver. Celá doba fixácie je vlastne iba niekoľkoročný risk.

Na otázku akú sadzbu zvoliť odpovedá hypotekárny špecialista Petr Zámečník z portálu hypoindex.cz:

„V aktuálnej situácii sú päťročné fixácie lacnejšie než trojročné a budúci predpoklad poklesu sadzieb je minimálny. Pre bežnú domácnosť je teda najvhodnejšia päťročná fixácia. Domácnosti a jednotlivci môžu siahnuť aj po variabilnej úrokovej sadzbe, ktorá sa z dlhodobého hľadiska väčšinou oplatí. Vtedy je však nutné pripraviť sa na prípadné krátkodobé výkyvy sadzieb.“

Prečo refinancovať hypotéku?

Pokiaľ by ste nenašli výhodnejšiu hypotéku, ktorou by ste splatili svoju aktuálnu s končiacou fixáciou, môžete ostať u svojej banky a prijať nový úrok, ktorý Vám ponúkne. Pravdepodobne sa však aspoň pousilujete nájsť výhodnejšiu ponuku.

V takom prípade nová banka uhradí Váš dlh novou hypotékou a vystaví Vám lepšie podmienky s výhodnejším úrokom.

Tento nový hypotekárny úver^[5] si ďalej môžete upraviť podľa vlastnej „chuti“. Ak ste časom zistili, že ste mali nastavenú vysokú alebo nízku mesačnú splátku, môžete ju nastaviť podľa aktuálnych možností. Zároveň môžete zmeniť dobu splatenia, zaplatiť mimoriadnu splátku, prípadne splátky dočasne odložiť.

Cieľom je nastaviť si novú hypotéku podľa momentálnych potrieb a predstáv tak, aby bola čo najvýhodnejšia a eliminovalo sa riziko problémov so splatením.

Kedy refinancovať a čo si pripraviť?

4 mesiace pred refinancovaním

Odborníci radia začať sa na refinancovanie pripravovať približne 4 mesiace pred ukončením fixácie. Refinancovanie sa nezaobíde bez rôznych dokladov a potvrdení. Potrebovať budete nasledovné, avšak je možné, že banka bude žiadať aj iné:

• pôvodná hypotekárna zmluva
• aspoň 2 doklady totožnosti
• záložná zmluva
• doklad o vlastníctve nehnuteľnosti – predmete ručenia
• výpis z katastra nehnuteľností
• potvrdenie o zamestnaní, príjme alebo výpisy z účtu
• číslo účtu pre novú hypotéku
• súhlas pôvodnej banky na dočasné ručenie novej banky
• sľub o vymazaní záložného práva k nehnuteľnosti
• odhad ceny nehnuteľnosti a dokumentácia jej súčasného stavu

3 mesiace pred refinancovaním

Teraz je vhodná doba začať oslovovať banky so záujmom o refinancovanie. Banky musia zo zákona garantovať nové úrokové sadzby minimálne 2 mesiace pred skončením fixácie. Niektoré ho garantujú až pol roka. Záleží na konkrétnej banke.

 TIP: O refinancovanie môžete požiadať aj svoju aktuálnu banku. Nie je vylúčené, že sa Vám pre nové obdobie fixácie podarí vyjednať výhodnejšie podmienky.

Ideálnym postupom je získať ponuku od inej banky, a pokiaľ je výhodnejšia, predložiť ju súčasnej banke. Tá nechce prísť o klienta, preto nie je vylúčené, že ponúkne ešte výhodnejšie podmienky.

Pokiaľ ponúkne rovnaké podmienky ako konkurent, odpadá tak zložité dokladovanie a zdĺhavé papierovanie.

 Hypotéka je produkt^[6], ktorý banka predáva a vzťahuje sa na ňu rovnaký konkurenčný boj, ako na ktorýkoľvek iný tovar.

1 mesiac pred refinancovaním

Teraz je najvhodnejšia doba oboznámiť svoju aktuálnu banku so svojim zámerom. Hypotéku splatíte tzv. mimoriadnou splátkou, ktorá uhradí celú zvyšnú sumu. Pri konci fixácie je táto splátka bez poplatku. Mimo konca doby fixácie banky si banky za mimoriadne splatenie účtujú nemalé poplatky.

Pokiaľ by ste sa rozhodli ostať vo svojej banke, mesiac pred koncom fixácie oznámite, že svoju hypotéku nebudete refinancovať a vyjadrite súhlas s podmienkami, ktoré banka nastaví na ďalšie obdobie fixácie. Ak ste požiadali inú banku o ponuku refinancovania, písomne ju informujte, že už nemáte záujem.

Otázku refinancovania je možné riešiť aj s odborníkom. Ten však bude niečo stáť. Bezplatné poradenstvo Vám poskytne skôr banka, ktorú oslovíte. Tá však bude robiť všetko pre to, aby si Vás „pritiahla“ na svoju stranu, čo môže viesť k neuvedeniu všetkých podstatných informácií, prípadne zatajeniu rozhodujúcich faktorov.

Zaujímavé tipy a rady sa dočítate aj v tomto článku.^[7]

TIP: Ekonómovia uvádzajú, že refinancovanie hypotéky je výhodné, pokiaľ bude úrok novej hypotéky nižší aspoň o 0,3 %. Hľadajte banku, ktorá Vám ponúkne aspoň toľko, ak nie viac.

Poplatky za refinancovanie hypotéky

Nasledovné poplatky môžu, ale nemusia byť súčasťou refinancovania. Je však dobré, ak o nich budete mať prehľad. Banky rady vzbudzujú dobrý dojem, vďaka čomu niektoré poplatky neúčtujú. Cenník je ilustračný a platný ku dňu 01.10.2014:

• poplatok^[8] za splatenie úveru – stretnete sa s ním v prípade, keď hypotéku splácate mimo dobu ukončenia fixácie. Jeho výška je v rozmedzí 2 – 5 % zo splatenej sumy.
• cena za znalecký posudok – posudok je potrebný, aby ste poznali aktuálnu hodnotu nehnuteľnosti. Poplatok sa pohybuje medzi 100 až 300 €. Nový úver bude maximálne do výšky 85 % z ceny nehnuteľnosti.
• poplatok za zmenu úverovej zmluvy – 60 až 160 €
• poplatok za potvrdenie zostatku končiaceho úveru – 40 až 150 €
• poplatok novej banke za vybavenie úveru – zvykne byť vo výške niekoľkých percent zo sumy úveru
• kolok na novú záložnú zmluvu – približne 70 €
• poplatok za vedenie úverového účtu bol, našťastie, v júni 2013 zrušený
• poplatok za vystavenie listu vlastníctva – 8 €
• poplatok za kópiu katastrálnej mapy – 8 €
• poplatok za vklad nehnuteľnosti do katastrálnej mapy – 70 – 270 € (za expresný vklad)

Zákonné obmedzenia refinancovania

Nie je možné refinancovať zvýhodnenú hypotéku pre mladých. Tieto hypotéky sú neprenosné a vzťahujú sa na nich iné podmienky, než na bežné hypotekárne úvery.

Refinancovať je možné iba úvery, ktoré boli uzatvorené až po 30. júni 2003.

6 krokov k refinancovaniu hypotéky – zhrnutie

• Podrobné preskúmanie aktuálnej úverovej zmluvy

Sadnite si k zmluve a detailne si ju prejdite. Zamerajte sa na poplatky za prenesenie úveru do inej banky. Zistite, aké sú v nej uvedené podmienky pre refinancovanie – spravte si prehľad o dobe fixácie, aby bol „prechod“ bezplatný.

• Oboznámte sa s ponukou konkurencie

Pár mesiacov pred ukončením doby fixácie si nechajte predložiť ponuky od konkurenčných bánk. Vytvoria Vám ich bezplatne, pretože vo Vás vidia budúceho klienta. Môžete využiť aj služby nezávislého finančného experta. Ten síce za služby môže žiadať peniaze, ale poradí Vám objektívne a nebude sa snažiť spraviť z Vás klienta konkrétnej banky.

• Ušetrite na poplatkoch

Vyššie sme si spomenuli väčšinu poplatkov, ktoré sú súčasťou refinancovania hypotéky. Niektoré banky tieto poplatky uhradia samy a klient tým pádom ušetrí až niekoľko stoviek euro. Hľadajte na internete a pýtajte sa.

• Prichystajte si potrebné doklady

V článku sme uviedli aj väčšinu dokladov potrebných na refinancovanie. Pripravte si ich vopred a v čase „presúvania“ úveru budete mať väčšinu starostí vybavených.

• Peniaze na účte

Po splnení všetkých podmienok sa môžete tešiť z nového úveru a z peňazí na svojom účte. Pokiaľ je Váš nový úver vyšší, než ten predošlý, rozdiel Vám bude vyplatený na účet.

Posledná vec, ktorá Vás spája s predošlou bankou. Tá novej banke vydá súhlas so zriadením záložného práva na druhom mieste. Záložné právo bude zapísané na katastri. Po vyčerpaní nového úveru a celkovom splatení pôvodnej hypotéky sa záložné právo pôvodnej banky vymaže, čím stráca „moc“ nad Vašou nehnuteľnosťou.

Záver

Refinancovanie hypotéky je nepochybne výhodné a hrá v prospech klienta. Oplatí sa spraviť si tú námahu a poobzerať sa po výhodnejšej banke, prípadne sa posnažiť o zvýhodnenie ponuky tej súčasnej.

Prajeme Vám, aby ste boli so svojou novou hypotékou čo najspokojnejší.

Ak si potrebujete vypočítať o koľko môžete refinancovaním hypotéky ušetriť, odporúčame našu hypotekárnu kalkulačku^[9]:

Bing: pozicka prahe (source)