Väčšina bežných ľudí financuje svoje vlastné bývanie prostredníctvom hypotekárneho úveru, či iného úveru na bývanie, nakoľko utiahnuť kúpu bytu alebo stavbu rodinného domu dokáže utiahnuť z vlastného vrecka len málokto.
Hypotéka je záväzok na dlhé obdobie, prinajlepšom niekoľko rokov, takže k výberu konkrétneho produktu a poskytovateľa úveru pristupujeme veľmi zodpovedne, uvážene a až po porovnaní viacerých ponúk.
Nielen výška, ale aj zdroj príjmu je dôležitý…
Nech sa už rozhodnete pre akéhokoľvek poskytovateľa, s podaním žiadosti o hypotéku súhlasíte s tým, že banka si Vaše príjmy a výdavky poriadne „preklepne“. Banku nebude zaujímať len výška Vášho príjmu, ale aj zdroj. Nie je totižto príjem ako príjem. Problémy môžu nastať, ak napríklad pracujete niekde v Južnej Amerike alebo v Afrike ako bežný zamestnanec a na Slovensku si budete chcieť vybaviť hypotéku. Niektoré finančné inštitúcie nemusia takúto žiadosť akceptovať, respektíve môžu požadovať pristúpenie ručiteľa, ktorý je zamestnaný na území SR.
Ak máte podobný problém – že Vaša žiadosť bola z dôvodu nedostatočného alebo nevyhovujúceho príjmu zamietnutá, je zbytočné sa hnevať. Rozčuľovanie sa jednak neprospieva zdraviu a navyše s tým nič nespravíte.
Keďže aj samotné bankové domy si na poskytovanie hypotekárnych úverov požičiavajú, musia veľmi obozretne vyberať svojich dlžníkov. Akonáhle finančná inštitúcia vyhodnotí, že požičanie finančných prostriedkov konkrétnemu klientovi je riskantné, nikto jej nemôže zazlievať, že konala neoprávnene. Na zamietnutie žiadostí má plné právo.
Pri posudzovaní bonity žiadateľa finančné inštitúcie zaujímajú hlavne dva faktory – druh a výška príjmu. Čím viac žiadateľ zarába, tým je vyššia pravdepodobnosť získania hypotekárneho úveru (samozrejme po zohľadnení výdavkov domácnosti). Niektoré finančné inštitúcie dokonca poskytujú od istej príjmovej hranice zvýhodnené podmienky vo forme nižšej úrokovej sadzby. Pri posudzovaní žiadosti o hypotéku berú finančné inštitúcie do úvahy príjem z nasledovných zdrojov:
- Príjem zo závislej činnosti
- Príjem z podnikania – fyzických aj právnických osôb
- Prenájom
- Rodičovský príspevok
Zamestnanie
S príjmom zo závislej činnosti (teda zo zamestnania) sa spája najmenej komplikácii. Bankové domy ho zarátajú v plnej výške. Aj tu však existujú rôzne obmedzenia. Zamestnanec nesmie byť v skúšobnej ani výpovednej lehote. Takmer na 100 % máte vyhrané, pokiaľ máte uzatvorenú zmluvu na dobu neurčitú (a samozrejme ak Vaša výplata bude postačovať na riadne splácanie záväzku).
Pri pracovnom pomere na dobu určitú sa žiadosti akceptujú len vtedy, ak je pracovná zmluva uzatvorená na obdobie dlhšie ako jeden rok. V prípade, že máte zmluvu uzatvorenú na jeden rok alebo menej, tak je dôležité, aby bola zmluva u toho istého zamestnávateľa aspoň jeden krát predĺžená, v opačnom prípade sú šance na schválenie hypotekárneho úveru minimálne.
Výška príjmu zo zamestnania sa dokladuje štandardne za posledných 3-12 mesiacov prostredníctvom potvrdenia o výške príjmu zo závislej činnosti od zamestnávateľa. Na tieto účely slúži špeciálne, veriteľom predpísané vlastné tlačivo, ktoré je k dispozícii na stiahnutie na webovej stránke každej finančnej inštitúcie.
Ak ste zamestnaný v zahraničí a máte záujem o vybavenie hypotéky na Slovensku[1], slovenské banky budú akceptovať aj príjem zo zahraničia v plnej výške, no zamestnanie v niektorých krajinách (najmä rozvojových a tretieho sveta) môže byť stále problém. Bezproblémové je však vybavenie úveru s príjmom v niektorej z členských krajín EÚ, USA, Kanady – skrátka „vyspelého sveta“.
V takomto prípade je potrebné preložiť tlačivo – potvrdenie o výške príjmu v príslušnom cudzom jazyku, ktoré tiež nájdete na web stránke konkrétnej banky. Ak napríklad pracujete v Írsku, stiahnite si z webu vybraného poskytovateľa hypotéky tlačivo v anglickom jazyku, teda Income Confirmation. Okrem toho môže finančná inštitúcia požadovať aj predloženie preloženej a overenej pracovnej zmluvy a pracovného povolenia.
Podnikanie
Na získanie hypotéky musí podnikateľ predložiť daňové priznanie za posledné zdaňovacie obdobie. Pri posudzovaní čistého mesačného príjmu podnikateľa sa berú do úvahy dve premenné – základ dane a obrat. Na výpočet čistého mesačného príjmu podnikateľa sa používa nasledovný vzorec: daň sa odpočíta od základu dane a výsledok sa vydelí 12-timi (počtom mesiacov v roku). Základ dane nájdete v riadku 78 a daň v riadku 92 daňového priznania. Na základe tohto výpočtu dostaneme čistý mesačný príjem podnikateľa.
Problém tu nastáva hlavne vtedy, ak je základ dane (rozdiel medzi príjmami a výdavkami) príliš nízky. Výsledok však vždy musí byť kladný! Pre niektorých živnostníkov je podstatná nezdaniteľná položka, o ktorú si môžu znížiť základ dane. Tá sa v základe dane javí ako výdavok, čo má za následok okrem zníženia dane aj zníženie čistého mesačného príjmu podnikateľa, ktorý berie banka do úvahy pri posudzovaní žiadosti. Presne z dôvodu takejto situácie berú do úvahy niektoré banky aj obrat. Napríklad Všeobecná úverová banka používa na overenie príjmu žiadateľa dve metódy – metódu čistého mesačného príjmu alebo metódu desatiny z obratu v príslušnom kalendárnom roku. Takýmto spôsobom má šancu získať úver aj klient, ktorý by podľa klasického výpočtu čistého mesačného príjmu žiadateľa nesplnil podmienky na získanie hypotéky.
Príjem konateľa v jednoosobovej sro banky vypočítajú ako isté percento z tržieb firmy, najčastejšie započítajú do 10 % z tržieb a túto sumu vydelia 12.
Prenájom
Aj príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa započítava pri posudzovaní Vašej celkovej bonity, tento však musí byť riadne zdokladovaný, ideálne ak Vám chodí na účet. Finančné inštitúcie budú akceptovať len taký príjem z prenájmu, ktorý bol zahrnutý v daňovom priznaní za predchádzajúci rok, aj to nie v plnej výške, ale zarátajú len časť z neho – po odpočítaní dane a niektorých výdavkov súvisiacich s prevádzkou prenajímanej nehnuteľnosti.
Rodičovský príspevok
Rodičovský príspevok sa tiež považuje za akceptovateľný (doplnkový) zdroj príjmu na účely poskytnutia úveru. Ak je teda napríklad manžel zamestnaný a manželka je doma s dieťaťom, väčšina finančných inštitúcii bude brať do úvahy oba príjmy – aj manželov zo zamestnania aj manželkin rodičovský príspevok.
Prísne posudzovanie žiadosti nechráni len veriteľa ale aj Vás
Aj keď sú podmienky posudzovania schopnosti žiadateľa úver splácať nastavené prísne, nechránia len banku, ale predovšetkým jej klientov pred platobnou neschopnosťou, ktorá môže v krajných prípadoch skončiť tak, že dlžník príde o nehnuteľnosť ktorú možno už dlhé roky splácal.