Dobrý den. Co říkáte na aktuální nabídku od PSS? Je to výhodné, nebo komerční banky vědí poskytnout i něco lepšího?
Maroš Ovčarik
(10:01)
Příjemný den přeji všem,
Co se týče nabídky PSS, je pravdou, že úrokové sazby v reklamě jsou výhodné (pokud například mluvíme o sazbách „od 1,69%“. Je třeba si však uvědomit, že jde o zvýhodnění sazeb, které je platné jen během prvního roku od schválení úvěru. Následně se již sazba zvýší (cca o 3-4 procenta). Zároveň je třeba si uvědomit, že pokud člověk před čerpáním úvěru nesporné a požádá stavební spořitelnu o úvěr, nejdříve získá meziúvěr a až po dosažení určitého hodnotícího čísla se meziúvěr překlopí na stavební úvěr. Překlenovací úvěr má vyšší úrokovou sazbu než klasický stavební úvěr. Navíc během fáze meziúvěr spořitelna úročí nejen půjčenou částku, ale i naspořené prostředky (to znamená celou cílovou částku). Takže tuto sazbu není možné jednoduše porovnávat se sazbou například při běžných bankovních půjčkách na rekonstrukci.
Rád bych se Vás zeptal na Vaše zkušenosti s úvěry bez splácení jistiny (19 let), například Wustenrod a spoření přes majetkové fondy například fT napřímo, kde majitelem je FO. Při této kombinaci ví člověk na hypotéce vydělat, okamžitě použít peníze. Dá se to ještě zkombinovat s nějakým pákovým efektem, kedď by se vzala částka a vložila ne do fondů, ale jiného produktu. Bohužel tam je riziko doplacení „páky“. Na Slovensku tento způsob mnoho lidí zatím nevyužívá, proto bych se Vás rád zeptal na názor a zkušenosti.
Maroš Ovčarik
(10:07)
Osobně jsem zastáncem klasického anuitní splácení hypotéky, to znamená, že z měsíční splátky se hradí úrok za příslušný měsíc a zbývající část splátky se použije na úhradu jistiny. Takto se jistina úvěru každý měsíc snižuje a člověk se nevystavuje riziku.
Pokud se bavíme o produktech, kde se část splátky, která je určena na úhradu jistiny, investuje například do fondů, u kterých je pravděpodobnost zhodnocení vyšší než je úročení hypotéky , tak osobně jsem opatrný. Financování bydlení je pro mnohé životní investicí, která vyžaduje velmi vysokou míru jistoty. Pokud však má někdo investičního ducha, úplně klidně se může podívat na Vámi zmiňovaný produkt. Vždy však třeba mít na paměti, že minulý vývoj zhodnocování fondů není zárukou jejich budoucího zhodnocení. Proto je třeba se ptát i jako je ošetřeno riziko možného poklesu výnosu.
Plánuji rekonstrukci bytu, který jsem koupila v srpnu 2011 na hypoúver. Předpokládané náklady budou 4000 eur. Mám založené stavební spoření ve Wustenrote a sporům 50 eur měsíčně už 2 roky. Jaký úvěr av jaké instituci byste mi doporučili? Případně jaké faktory mám brát v úvahu při rozhodování? Děkuji
Maroš Ovčarik
(10:14)
Případně můžete požádat v kterékoli bance o půjčku na bydlení, kde ve většině bank stačí doložit účel použití 80% poskytnutého úvěru, třeba však počítat s vyšším úrokem ve srovnání s hypoúverom nebo s úvěrem se stavebního spoření, kde úvěry na bydlení jsou úročeny od zhruba 8% pa výše.
Je vhodný způsob pro stavbu rodinného domu koupit pozemek přes stavební spoření bez zástavy nemovitosti, udělat základy, a na to požádat o hypotéku na budoucí hodnotu nemovitosti? Nebo je i lepší řešení, pokud chci stavět tak, že stavbu budu řídit já a ne dodavatelská firma, tj. nekoupit hotový projekt od nějaké firmy?
Maroš Ovčarik
(10:19)
Co se týče „vynechání“ dodavatelské firmy to už závisí toho, jaké máte možnosti z pohledu Vašeho času apod.. Je pravdou, že v případě účelové hypotéky bude nutné dokladovat bance účel minimálně části čerpané hypotéky (faktury, bločky, …) což by v případě dodavatelské firmy měl být menší problém, než když si budete stavět svépomocí.
Dobrý večer, chtěl bych se zeptat na váš názor na nejvýhodnější momentálně řešení, pokud bych chtěl nahradit úvěr (předčasným splacením) ze stavebního spoření Wüstenrot se sazbou asi 6% jiným financováním, resp. měl zájem navýšit částku úvěru na rekonstrukci. Díky.
Maroš Ovčarik
(11:05)
Bohužel nevím Vám přesně odpovědět, protože netuším, jaké máte v současnosti podmínky na Vašem úvěru. Tak jako jsem ale psal při úplně první otázce, pokud čerpáte ve stavební spořitelně meziúvěr, úrok, který platíte se počítá nejen z půjčené částky, ale z celé cílové částky (to znamená i z naspořené částky), proto buďte při takovém srovnávání výhodnosti oproti bankovním úvěrem opatrný.
Která banka aktuálně nabízí nejvýhodnější půjčky na rekonstrukci?
Maroš Ovčarik
(10:26)
Závisí to od výšky, kterou plánujete čerpat. Závisí to na tom, zda chcete převést peníze na svůj účet a bude jen na Vás, na co je použijete, nebo budete vědět dokladovat použití peněz (při dokládání účelu je šance získat výhodnější podmínky). Závisí to na tom, zda lze na nahnuteľnosť zřídit zástavní právo (čímž dosáhnete výrazně lepší podmínky). Faktorů je mnoho. Nejvýhodnější podmínky byste mohli získat, pokud oslovíte co největší počet bank, případně stavební spořitelen a vyžádáte si nabídky. Případně si prostudujte podmínky i na internetových srovnávacích portálech (například FinancnaHitparada.sk).
Dobrý den, poradíte jak dostat úvěr, pokud nemám příjem as manželem a dvěma vysokoškoláky nám nevyjde ani na životní minimum. Chceme koupit menší domek, ale banky chtějí hned potvrzení o příjmu, ale nakonec nás vždy odmítnou, protože jsme nesolventní. Jenže člověk musí někde žít, v nájmu je to už neúnosné.
Děkuji
Maroš Ovčarik
(10:34)
Bohužel, nemáte dnes velkou šanci dostat se k běžným bankovním úvěrům a nebankovní společnosti neposkytují až tak výšky úvěrů, aby to stačilo na koupi domu.
Jediné , co mohu klientce poradit, je najít si jakoukoliv práci, i za minimální mzdu, taktéž i manžel, oba příjmy si nechat posílat na jeden účet ve vybrané bance a banky dnes nabízejí různé věrnostní programy ve formě předschválení úvěrů do výše cca 15.000, – eur . Samozřejmě výška závisí na konkrétní banky a konkrétní situace. Nebo pokud je možné najít někoho v rodině, kdo by byl ochoten vystupovat v úvěrovém vztahu jako spoludlužník (ne ručitel).
Pak je ještě jedna možnost, jak pomoci rodinnému rozpočtu. Jelikož máte dvou vysokoškoláků, banky poskytují vysokoškolským studentům denního studia zvýhodněné úvěry. Možná by stálo za to, podívat se na jejich situaci z této stránky.
Jak nejvýhodnější konsolidovat staré spotřebitelské úvěry a zbývající část nového úvěru použít na menší rekonstrukci (údržbu) bytu.Je na to nejvhodnější hypotéka? Hypotéku jsem ještě nevyužíval, pouze spotřební úvery.Ďakujem.
Maroš Ovčarik
(10:41)
Pak se rozhodnete podle toho, co Vám banky nabídnou, zda využijete úvěr doručen nemovitostí (např. Hypotéku) nebo klasický spotřební úvěr bez zajištění nemovitostí.
U úvěrů zárukou nemovitostí preplatíte bance nejméně. Úroková sazba se u nich dnes pohybuje na úrovni 4-5% v závislosti na fixace, kterou si zvolíte, od Vaší bonity (to znamená, jak Vás vyhodnotí banka z pohledu rizika), od hodnoty nemovitosti, apod..
V případě půjček se úrokoé sazby dnes pohybují na úrovni 9% a více. Proces jejich vybavení je však nesrovnatelně jednodušší a rychlejší.
Osobně bych však raději založil nemovitost a méně bance odškodnil. Samozřejmě, třeba zvážit i to, jaké máte do budoucna plány. Protože, když dnes založíte tuto nemovitost, v budoucnu budete mít omezené možnosti na tutéž nemovitost čerpat další úvěr.
Dobrý den pane Ovčarik,
já bych potřebovala poradit nějakou formu překlenovacího úvěru. Momentálně mám vlastní byt ale chci koupit jiný, na rekonstrukci kterého však nemám volné peníze – budu je mít až když prodám byt, ve kterém momentálně bydlím. Tedy potřebuji půjčit peníze na poměrně krátký čas – možná pár měsíců. Co byste mi poradili?
Díky
Darina
Maroš Ovčarik
(10:48)
Pokud se Vám ale jedná io peníze na koupi nového bytu, tuto konstrukci bych už osobně modeloval přímo ve spolupráci s vybranou bankou.
Dobrý den pane ovčáčku!
Možná ani Vy nevíte, že na trhu pro klienty je i produkt firmy Ertrag & Sicherheit + Wuestenrot, který klientovi umožní splatit úvěr + úroky av kombinaci zhodnocování jistiny, kterou splatí až v 19. roku ve Franklin Templeton během 19 let si ze stejných měsíčních splátek i vytvoří kapitál k důchodu min. v hodnotě stavebního úvěru?? Doporučuji Vám prohlédnout si kalkulaci, přičemž měsíční splátka může klesnout i na 0,75% z výše úvěru.
Kalkulace stavebního úvěru ve Wüstenrot-SE 10-kombinace odklad splátky jistiny a její zhodnocování ve FT + ICM
B.Úver 100.000, – € předpoklad splátek 1% / měs. = 1.000, – €
2 roky = 24 mes.
Úroky: 330, – = 7.920, – €
Spor .: 20, – = 480, – €
———————————
FT: 650 = 17.254, – €
8 let = 96 mes.
Úroky: 500, – = 96.000, – €
Spor.: 60, – = 11.520, – €
————————————-
FT: 440 ( 4roky) = 25.812, – € – 25.000, – € (25% anuity) = 812, – €
ICM 4 roky = 51.000, – €
9 let = 108 měs. spolu je to 19 let
Úroky: 500, – = 21.000, – €
Spor.: 60, – = 2.520 , – €
———————————–
FT: 440, – = 77.441, – € – 60.000 = doplatek jistiny
V ICM se nám částka 51.000, – za 13 let zhodnotí následovně:
10% = 176.000, – €
15% = 313.000, – €
20% = 545.000, – € TOTO JE VAŠE, + MATE SPLACENÍ BYT!!
25% = 927.000, – €
30% = 1.545.000, – €
Tím máme v 19.roku na zaplacení zbývající části jistiny = 60.000, – €, neboť úroky už máme splaceny a zůstane nám slušný balík peněz, který umíme dále zhodnocovat a případně si nastavit pravidelný výběr = rentu .
Maroš Ovčarik
(10:51)
Zároveň bych se ptal, zda jsou prostředky, které nebyly použity na splátku jistiny chráněny státem nebo chráněny jiným způsobem tak, aby jejich hodnota včetně výnosů v budoucnu nepoklesla pod úroveň jistiny a běžného úročení hypotéky.
Rada bych se zeptala na to, zda je v současnosti vhodnější fixování úrokové sazby na 1, 3 či 5 let. Příští měsíc nam uplyne doba předešlé (1R) fixace a banky (samozřejmě) říkají, že je lepší se zafixovat na delší dobu (= vyšší sazba). Také nam v bance řekli, že sazby se budou zvyšovat (údajně to psali v pondělí v novinách) a to kvůli nižšímu poptávky po úvěrech. Pride mi to jako dost velká změna, když se úroková sazba z 1R fixu 3,5% vyšplhá na 3R/5R fix 4,8% av případě neakceptování dokonce 5,3%. Vím že je to jako „věštění z křišťálové koule“ ale budu vděčný za jakýkoliv názor. Dakujem
Maroš Ovčarik
(10:58)
Nefixoval bych však na příliš dlouhou dobu, protože čím delší fixace, tím obvykle banky nastaví vyšší úroky sazbu hned na začátku. Zároveň při velmi dlouhé fixaci se připravíme o možnost v budoucnu vyplatit hypotéku předčasně (a například nahradit ji jinou, v té době výhodnější). Jen na konci fixace je totiž možnost vyplatit hypotéku bez poplatku za předčasné splacení. Standardní poplatek za předčasné splacení se dnes pohybuje na úrovni 4-5% z výše předčasně splácení hypotéky.
Děkuji všem za otázky a přeji ještě příjemný slunečný den.
Maroš Ovčarik
Otázky již nelze přidávat. Rozhovor byl uzavřen.