I Eskymáci v Laponsku žijící v příbytcích z ledu, sněhu a kožešin určitě zachytily informaci, že světem hýbe krize. Krize na finančních trzích. Na rozdíl od nás je to však zřejmě nezajímá a nemusí se příliš zamýšlet nad tím, co jim to přinese, resp. sebere. U mě je to však jiné. Jako mnozí jiní, i já dost intenzivně přemýšlím jak využít úvěr a trh s nemovitostmi tak, abych vydělal. Ještě početnější skupina jsou ti, kteří chtějí v první řadě řešit bydlení. Pojďme se zamyslet nad tím, co se v důsledku krize může změnit.
Změní se úrokové sazby jako? Jak se to promítne do splácení úvěru?
V posledních dnech dělají vlády a centrální banky světových ekonomik kroky, které mají přispět ke snížení nejistoty na trhu. Snižují sazby, přijímají balíčky opatření. Vlivem těchto zásahů se i názory analytiků mění a už ne všichni jsou přesvědčeni o potřebném růstu sazeb. Přesto, mnozí stále odhadují, že sazby půjdou nahoru.
Nebudu rozebírat téma, zda to tak bude, nebo nebude. Pokud se nebudou měnit, je to pro běžného klienta dobře. Předpokládejme však tu druhou alternativu, že se budou zvyšovat. Orientační kalkulačka [2] vypočítá o kolik se zvýší měsíční splátka úvěru. Menší pesimisté tvrdí, že průměrný nárůst by se měl pohybovat kolem 0,5% pa
Pokud toto číslo zohledníme při výpočtu splátky průměrného úvěru na bydlení (1,8 mil.. Sk, splatnost 20 let, sazba 5,4% pa), dostaneme se k částce cca 500 Kč za měsíc. Hodně? Málo? Je to individuální, v každém případě to nepotěší. Pokud by nárůst byl ještě vyšší např. 1% pa, na měsíční splátce úvěru by se to projevilo částkou více než 1 000 Kč. Pro mě by to už byl důvod, abych přemýšlel nad tím jak se takového úvěru zbavit a hledal bych možnost refinancovat ho jiným úvěrem, tak abych v konečném důsledku ušetřil.
Půjdou ceny nemovitosti dole?
Kolik čtenářů, tolik názorů. Určitě však nehrozí to, že pokud i narostou sazby, počet neplatičů se dramaticky zvýší a trh bude zaplaven nabídkou exekuovaných nemovitostí, která stlačí ceny směrem dolů. Na druhé straně zmiňovaný nárůst sazeb může zpomalit růst objemu poskytnutých úvěrů a tedy poptávku po nemovitostech klesne. To jsou však teorie a nikdo nemůže s jistotou tvrdit jak to bude.
Avšak samotný pokles cen starších nemovitostí již nastal. Jak to bude s novostavbami je zase další spekulativní otázka. Bude stavební boom pokračovat? Jak se krize projeví na korporátním financování? Určitě iv tomto odvětví se nárůst nákladů na úvěr promítne do ceny a tedy developer bude muset lépe kalkulovat s návratností investice.
Myslím si, že ceny poklesnou, ale nedovolím si to tvrdit s jistotou, protože množství faktorů, které je ovlivňují a jejich vzájemně propojení dává několik scénářů. V každém případě bych pokles cen uvítal. Hlavně v Bratislavě je jejich úroveň vysoká ve srovnání s městy jako Praha, či Budapešť.
zpřísnit banky podmínky poskytnutí úvěrů?
Tvrdím, že ano. Možná se sníží jednotlivé hodnoty maximálně akceptovaného poměru mezi výškou úvěru a hodnotou zabezpečení. Dnes je možné dostat úvěr ve výši i více než 100% z hodnoty zajištění. Předpokládám, že při různých druzích zakládaných nemovitostí se to může změnit.
Hodnocení schopnosti splácet úvěr je kombinace podmínek, která zájemci o úvěr řekne, zda může dostat úvěr av jaké výši. Tyto podmínky lze některé banky budou přehodnocovat. Připustíme fakt, že nastane zpomalení růstu ekonomiky, případně recese, která bude mít mimo jiné vliv na zaměstnanost, resp. růst mezd, je dost pravděpodobné, že i to ovlivní podmínky scoringových modelů vypočítavajúcich dostupný limit úvěru.
Kdy tedy žádat o úvěr na koupi nemovitosti?
Pokud se výše uvedené stane realitou vzniká dilema: vyčkává na pokles cen nemovitosti? Bude po zavedení eura vůbec nějaký? Nebo si brát úvěr čím dříve dokud jsou podmínky jeho poskytnutí „měkčí“?
To jsou otázky, které by si měli klást spekulanti. Pro ty, kteří chtějí hlavně bydlet je moje doporučení takové, aby to řešili teď, nevyčkávali na to, co bude. Řešení bydlení je více než dlouhodobá záležitost a proto bych potřebu bydlet ve vlastním povýšil nad krátkodobou spekulací o vývoji cen a sazeb. Ty se i tak během doby splácení úvěru budou měnit.
Sazby rostou, splátka úvěru se nezmění
přestože sazby porostou netřeba smutně polemizovat nad takovým vývojem, existuje řešení, které zajistí, aby v se dlužník pokud ne úplně, tak alespoň částečně vyhnul vyšším splátkám.
Vrátím se k příkladu: 1,8 mil.. Kč na 240 měsíců. Sazba narostla o 0,75% ročně a tedy měsíční anuitní splátka vzrostla z částky 12 281 Kč na 13 052 Kč. Měsíční nárůst o 771 Kč. Ročně jde o částku 9 252 Kč. Jakou částku finančních prostředků musím mít, aby mi dokázala vydělat čistý roční výnos 9 252 Kč? Odpověď je cca 200 000 Kč. Je otázkou, zda člověk, který mě na krku 1,8 mil. úvěr takovou částku má.
Pokud bych se zabýval finančním poradenstvím, klientům bych doporučoval v první řadě mít likvidní prostředky sloužící jako finanční rezerva na „špatné období“ a až tak přemýšlet nad jakýmkoliv úvěrem. Částka 200 000 Kč představuje 5,7 násobek čistého měsíčního příjmu běžné 4 členné rodiny, který jim umožní získat úvěr ve zmíněné výši. Pokud tuto téměř 6 měsíční rezervu uloží vhodným způsobem při zachování vysoké likvidity, nárůst úrokové sazby nepocítí.
Starší článek autora Povinné smluvní pojištění: Potrestaný za věrnost
Nový článek autora Přísnější podmínky hypoték již mají reálnou podobu
References
- ^ mBank (financie.blog.sme.sk)
- ^ Orientační kalkulačka (www.mfc.sk)