V březnu ještě podáváme daňové přiznání po starém is paušálními výdaji.
Lidí, kteří pronajímají nemovitosti, čekají od ledna změny.
Pokud si dosud uplatňovaly výdaje paušálně ve výši 40 procent, po novém to už nebude možné.
Paušál je zrušen
Na základě novely zákona o daních z příjmů, kterou schválil parlament, jsou při pronájmu paušální výdaje zrušeno. Pokud zákon podepíše prezident, od ledna si pronajímatelé budou muset začít odkládat faktury a bločky. Jiná možnost nebude.
Ačkoliv účetnictví není automaticky povinné, kdo by si účetního chtěl přizvat na pomoc a má pouze příjmy z pronájmu a ze zaměstnání, musí počítat s částkou 60 až 150 eur za rok podle regionu a počtu položek.
„Pronajímatelé budou mít od příštího roku možnost uplatňovat daňové výdaje pouze ve formě prokazatelných výdajů, a to na základě vedeného účetnictví nebo daňové evidence,“ vysvětluje Peter Paška z poradenské společnosti accace.
Bez dokladů to nepůjde
Jak upozorňuje, obě formy vyžadují „dokladování“ každého daňového výdaje, tedy od ledna 2013 bude nutné evidovat, respektive účtovat o všech dokladech souvisejících s pronájmem nemovitostí za účelem jejich uznání za daňový výdaj.
„Může to znamenat vyšší administrativní náročnost a ve vazbě na výši výdajů i zvýšenou daňovou povinnost,“ varuje daňová poradkyně Dagmar Bednaříková.
„Určitě doporučuji odkládat všechny doklady o nákupu vybavení,“ říká Jaroslava Lukačovičová ze Sdružení podnikatelů Slovenska.
Jak pokračuje Gabriela Dianová z Finančního ředitelství, fyzická osoba, která dosahuje příjmy z pronájmu a která v souvislosti s těmito příjmy použije prokazatelně vynaložené daňové výdaje, se sama rozhoduje, zda pronajímány nemovitost zařadí, nebo nezařadí do obchodního majetku.
Odpis i provoz
Pokud ji do obchodního majetku zařadí, tedy pokud o nemovitosti účtuje nebo ji eviduje v evidenci, pak si do daňových výdajů může zařadit výdaje na pořízení nemovitosti (formou odpisů), výdaje na její technické zhodnocení, tedy rekonstrukci či opravy a také výdaje na řádný provoz – tedy například energie, pojištění pronajímané nemovitosti, daň z nemovitostí, úhrady do fondu oprav, zda úroky z úvěrů a půjček, které si poplatník vzal na nákup pronajímané nemovitosti.
Pokud nemovitost v obchodním majetku nebude zahrnuta, do daňových výdajů si v takovém případě lze uplatnit pouze výdaje na provoz pronajímané nemovitosti, například energie, ne však pojištění, daň či úroky z úvěrů.
Osvobození zůstane
Výdaje ve skutečné výši si pronajímatelé mohli uplatňovat i dosud. Jak uvedlo ministerstvo financí, z podaných daňových přiznání vyplývá, že paušální výdaje využili dvě třetiny pronajímatelů, výdaje ve skutečné výši třetina z nich. Možnost osvobození příjmu z pronájmu do výše 500 eur za rok zůstane.
Účetního mít nemusíte
Povinnost vést účetnictví se na pronajímatele bytu nebo domu nevztahuje automaticky.
Ze zákona má pronajímatel nemovitosti právo rozhodnout se, jakou evidenci příjmů a výdajů si zvolí.
„Na výběr má klasické vedení účetnictví v souladu se zákonem o účetnictví (evidence příjmů a výdajů prostřednictvím peněžního deníku, knihy pohledávek a závazků a evidence majetku), nebo vedení daňové evidence bez povinnosti vést účetnictví,“ říká daňová poradkyně Dagmar Bednaříková.
třeba splnit podmínky
Pokud se rozhodne pro zjednodušenou formu, takzvanou daňovou evidenci, nemusí vést účetnictví za předpokladu, že nezaměstnává žádné zaměstnance a jeho příjem nepřesáhl v bezprostředně předcházejícím zdaňovacím období částku 170 000 eur.
Namísto účetnictví povede zjednodušenou formu účetnictví – daňovou evidenci.
Stačí sešit
Forma, kde a jak budete evidenci vést, není předepsána. Stačí například sešit či excelovský soubor s uvedením výdajů souvisejících s provozem bytu. Ale můžete si koupit například i peněžní deník pro podnikatele.
Způsob a formu, jakou si zvolíte, pak třeba dodržet během celého zdaňovacího období. K daňovému přiznání evidenci nepřikládáte, jste však povinni ji předložit při daňové kontrole.
(JPA, ILUSTRAČNÍ FOTO – Fotolia)
Co se smí a co ne
Jak započítat zálohy, přeplatky či nedoplatky na energie a jaké jsou limity při nákupu elektroniky a nábytku do pronajímané nemovitosti?
- Pokud si chci uplatnit výdaje ve skutečné výši, ale nájemníků mám pouze půl roku, budu tyto výdaje muset krátit na polovinu nebo prostě spočítám příjmy za rok a výdaje za rok a to zahrnuje do přiznání?
Rozhodující je skutečnost, zda jste jako pronajímatel registrovaný na daňovém úřadě od začátku roku, ale pronajmout nemovitost se vám podařilo až o několik měsíců (přes snahu o získání nájemníků). K této problematice bude pravděpodobně zpracované metodické pokyny.
- Jak je to s daňovou ztrátou? Možná si jí snížit daňový základ?
Reform Act s účinností od 1. ledna 2012 u příjmů z pronájmu nepovoluje vykázání daňové ztráty a její efektivní použití na snížení základu daně [1] .
Úprava se vztahuje na ztrátu vykázanou po 31. prosinci 2011, což znamená, že při podání daňového přiznání za zdaňovací období roku 2012 už nebude možnost vykázat daňovou ztrátu.
- Jak se bude postupovat při uplatňování výdajů ve skutečné výši, jde-li o manžele, kteří pronajímají byt v bezpodílovém spoluvlastnictví? Každý bude mít vlastní evidenci – budou se dělit, že manžel uplatní výdaje za plyn, manželka za elektřinu? Mají nárok na odpočet 500 eur oba?
Ve prospěch manželů, kteří vlastní pronajímány nemovitost v bezpodílovém spoluvlastnictví, je skutečnost, že si příjem mohou rozdělit tak, jak je to pro ně z pohledu zdanění ideální.
Každý z manželů si v případě dělení příjmů z pronájmu nemovitosti, kterou mají v BSM, může uplatnit 500eurový limit platný pro osvobození příjmu z pronájmu.
rozkladu příjem mohou libovolně v jakémkoli poměru tak, jak jim to z hlediska optimalizace daňové povinnosti nejvíce vyhovuje, přičemž tak jako příjmy i výdaje si mohou dělit v agregované podobě (ne tedy výdaje za plyn manžel, výdaje za elektřinu manželka, ale výdaje jako takové sumární).
- Jak prokážu náklady za energie? Elektřina mi už od dodavatele chodí elektronicky, e-mailem, jednou za tři měsíce. To ji mám vytisknout a přiložit do evidence?
V případě, že se rozhodnete pro vedení daňové evidence nebo pro jednoduché účetnictví, tak si budete výdaje uplatňovat v případě jejich skutečné úhrady.To znamená, pokud vám chodí faktura za odběr elektřiny elektronicky, určitě jde o platnou elektronickou fakturu, kterou vytisknete av momentě úhrady zahrnete do daňových výdajů.
- Jak Počítám zálohy za energie? Mohu je započítat v plné výši jako náklady? Přeplatky nebo nedoplatky pak zahrne do výdajů v příštím roce?
Pokud platíte zálohy, tak ty zahrnete do daňových výdajů v momentě jejich úhrady a případné přeplatky nebo nedoplatky uplatníte v období, kdy se uhradí.
- Budu pronajímat byt jako FO, budu vést evidenci. Potřebuji do bytu dokoupit nábytek a spotřebiče. Bude to spolu asi 2000 eur. Existuje nějaký limit, který nesmím překročit? Je to limit na elektroniku a nábytek zvlášť?
Limit na nákup elektroniky a nábytku z hlediska výše výdajů neexistuje, jen účetnictví se na výdaje nad hranici 1700 eur v případě hmotného majetku (elektronika, nábytek a podobně) může dívat jinak.
Hmotný majetek do výšky 1700 eur / ks lze jednorázově uplatnit v rámci účetnictví do nákladů, to znamená že celá částka vám půjde do nákladů v roce pořízení, zatímco hmotný majetek v pořizovací ceně vyšší než 1700 eur / ks třeba zařadit podle zákona o dani z příjmů do příslušné odpisové skupiny a podle roku odpisování k této skupině příslušejících odepisovat.
Co v praxi znamená, že například elektronika nad 1700 eur bude zařazena do 1. odpisové skupiny s dobou odpisování 4 roky, tedy pořizovací cena se rozloží do nákladů během čtyř let a ne najednou.
Na otázky odpověděli Dagmar Bednaříková, daňová poradkyně
a Jaroslava Lukačovičová ze Sdružení podnikatelů Slovenska, ILUSTRAČNÍ FOTO – SXC.HU
Z hypotéky odečtete jen úroky
Celou splátku hypotéky do daňových výdajů zařadit nemůžete.
Pronajímatelé bytů se často mylně domnívají, že splátky poskytnutého hypotečního úvěru, kterým si opatřily byt k pronájmu, si mohou v plné výši uplatnit do daňových výdajů.
Zákon o dani z příjmů to však nepřipouští.
Pouze úroky
Co si však můžete uplatnit, je výše zaplaceného úroku z úvěru. „Úroky z úvěrů a půjček, které si poplatník vzal na nákup pronajímané nemovitosti, jsou daňovými výdaji vynaloženými na dosažení, zajištění a udržení příjmů z pronájmu pouze v případě, pokud má poplatník pronajímány nemovitost zařazenou ve svém obchodním majetku,“ řekla Gabriela Dianová, mluvčí finančního ředitelství.
V opačném případě jsou to výdaje na osobní potřebu poplatníka, které nejsou daňovými výdaji.
Poplatník musí vynaložení výdajů zaúčtovat v účetnictví nebo zaevidovat v evidenci.
třeba výpis z účtu
„Do daňových výdajů se úroky z úvěrů zahrnují na základě plateb z bankovního účtu poplatníka a podkladu, který prokazuje rozdělení zpravidla anuitní částky na částku jistiny a úroku,“ dodává Peter Paseky z poradenské společnosti accace.
(JPA, ILUSTRAČNÍ FOTO – SXC.HU)
Co Daňař uznají, co ne
1. Nemovitost není zařazena v obchodním majetku
- Pokud je byt nebo dům osobním majetkem pronajímatele – daňovým výdajem je pouze výdaj na provoz této nemovitosti.
-
Energie – do daňových výdajů patří poplatky za energie, plyn, vodné, stočné, odvoz a likvidaci odpadu, také koncesionářské poplatky či poplatky za kabelovou televizi, nebo internet. - Zpráva – započítat si můžete i poplatky za správu bytového fondu, ale pozor, poplatky do fondu oprav si započíst nemůžete.
- Shánění nájemníků – započítat si můžete i náklady na shánění nájemníků – náklady na inzerci, odměny realitní kanceláři a pod.
- Zařízení – patří sem i náklady vynaložené na zařízení pronajímaného bytu – například nábytek – postele, stůl, židle a podobně či spotřebiče – lednička, pračka a podobně. Pozor, při vyšší ceně (nad 1700 EUR za ks) jejich nelze zahrnout celé najednou, budou se odepisovat postupně.
- Náklady na rekonstrukci či drobné opravy si odečíst nelze.
2. Nemovitost je zahrnuta v obchodním majetku
- Pokud je nemovitost zařazena v obchodním majetku, platí jiný režim, odečíst si možná více.
- Rekonstrukce – do daňových výdajů lze zahrnout takzvané technické zhodnocení majetku – výměnu oken, dveří, podlah, kuchyňské linky či zasklení balkonu. Pokud takové výdaje převyšují jednotlivě částku 700 eur, měly by být do základu daně zahrnované postupně ve výši daňových odpisů.
- Menší opravy – odečíst možná i stěrky či novou malbu. Také drobné opravy.
- Zařízení – také lze započítat náklady na vybavení domácnosti nábytkem či spotřebiči.
- Provoz – jakékoliv poplatky týkající se provozování nemovitosti by měly být považovány za výdaj. Odečíst lze tedy poplatky za energie, poplatky do fondu oprav či poplatky správci domu, také energie, internet, kabelovku, pojištění či daň z nemovitostí.
- Hypotéka – uplatnit si možná i úroky z hypotečního úvěru, pozor, ne měsíční splátku.
(JPA)
Pronájem bytu po novém
Jaké hlavní možnosti má pronajímatel při pronájmu nemovitosti od ledna 2013
Budete nadále pronajímat byt jako fyzická osoba
- DOKLADY – musíte si začít odkládat faktury a bločky a rozhodnete se, zda budete vést evidenci, nebo účetnictví. Evidence je nejjednodušší. Pokud zvolíte účetnictví, stačí jednoduché, které je založeno na hotovostním principu, to znamená výdaje a příjmy vstupují do základu daně tehdy, když se reálně uskuteční.
- ÚŘADY – nemusíte nikam chodit, pokud na daňovém úřadě jako pronajímatel již zaregistrováni jste.
- PŘIZNÁNÍ – poprvé ho po novém budete podávat do konce března 2014 za příjmy v roce 2013, do konce března 2013 podáváte daňové přiznání po starém, můžete si ještě při pronájmu uplatnit paušální výdaje.
- ÚLEVA – budete si jako fyzická osoba moci uplatnit osvobozených 500 eur za rok (zdanit jen zbytek), pokud pronajímají byt manželé v bezpodílovém spoluvlastnictví manželů, nárok na úlevu 500 eur mají oba.
Budete pronajímat na živnost
- DOKLADY – pokud nemovitost zařadíte do podnikání, budete si moci odečíst více – i výdaje na pořízení či rekonstrukci nemovitosti, případně úroky z úvěrů, při zakládání živnosti (pokud živnost již máte, například jako řemeslník či kadeřnice, stačí rozšířit předmět podnikání) – o pronájem nemovitosti, nemusíte mít příjem ze živnosti, platí, že můžete mít příjem ze zaměstnání, nebo jako důchodce, a živnost budete mít jen na pronájem nemovitosti, účetnictví můžete vést jednoduché i podvojné.
- ÚŘADY – musíte si vyřídit nebo rozšířit živnost + zároveň se budete evidovat na daňovém úřadě, zdravotní a sociální pojišťovně (některé z toho vybaví živnostenský úřad).
- PŘIZNÁNÍ – poprvé ho po novém podáváte do konce března 2014.
- ÚLEVA – 500 eur vám nepřísluší.
- POZOR : jako řádný živnostník budete muset platit odvody do zdravotní a sociální pojišťovny (do zdravotní hned, pokud jste zároveň zaměstnancem, tak si můžete ze živnosti určit nulové zálohy a počkat na roční zúčtování, sociální odvody po roce a půl).
- NEVÝHODY : pokud je pronajímán byt zařazen v obchodním majetku, pokud ho budete chtít prodat, po vyřazení z obchodního majetku budete muset počkat 5 let, aby byl příjem z prodeje osvobozen od zdanění.
(JPA, ILUSTRAČNÍ FOTO – ARCHIV SME)